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          國務院通報表揚的PPP模式運作典型——華夏幸福PPP模式解析

          一、華夏幸福PPP模式的背景介紹

          華夏幸;鶚I股份有限公司(股票代碼:600340,以下簡稱“華夏幸!保﹦摿⒂1998年,起初從事河北省內城市住宅的開發,2002年開始運營固安工業園區后,逐漸向工業園區運營開發商轉型,目前已形成“園區+地產”的獨特運營模式,是中國領先的產業新城、開發區投資運營商。華夏幸福以產業新城為核心產品,通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運作模式,在土地整理投資、基礎設施建設、公共設施建設、產業招商服務、城市運營維護等方面,與地方政府全面合作,進行區域整體開發運營,而不是單體項目的投資建設,從而實現所在區域的經濟發展、城市發展和民生保障,創造出“1+1>2”的效果。
              2015年7月,華夏幸福與固安縣政府共同探索的PPP模式,作為創造性典型經驗,被國務院辦公廳通報表揚,固安縣工業園區作為唯一的新型城鎮化項目,入選國家發改委PPP示范項目。2016年10月,華夏幸福固安高新區和溧水區產業新城項目雙雙入選第三批政府和社會資本合作示范項目名單,再獲國家認可。
             二、華夏幸福PPP模式的運作方式

          華夏幸福“園區孵化+房地產開發”的模式是目前政企合作中發展最成熟、具備實質盈利能力和擴張性的PPP模式。此模式核心之一是與政府簽約排他性協議,壟斷片區一級開發,進行土地整理與配套設施建設;二是代政府招商引資發展產業,并為園區提供服務;三是利用一級開發優勢低價獲取大片房地產開發用地;四是通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收;五是政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發的成本。
              與傳統的園區開發不同,此模式中園區基本屬于地方政府而不是華夏幸福,華夏幸福僅持有部分產業與配套用地,用于園區形象展示、公共功能配套建設等。華夏幸福同政府簽訂排他性“園區孵化”托管分成協議,將“提供全面的產業招商服務”作為價值點,在托管年限之內完成規劃、建設、招商和后期維護工作,幫助地方政府落定產業招商,促進區域發展!皥@區孵化”模式一方面可以在政府前期零投入的情況下,順利實現園區的正常開業和運作,切合地方政府的訴求。另一方面,開發商省去園區土地購置成本,前期投入資金主要集中在園區基建和土地整理方面,成本較低且非常固定。兩項結合的最大效應是短期內實現園區快速建設,給開發商和地方經濟帶來雙贏結果。

          三、華夏幸福PPP模式的盈利模式

          華夏幸福通常以產業園區的開發為先導,為園區制定精準的產業發展規劃,提供專業的產業招商服務,并推動土地增值。隨著園區的逐步成熟,入園企業數量及投資額將不斷增多,當地政府的財政收入不斷增加,土地價值也不斷提升。華夏幸福則獲得墊付園區前期開發建設費用的利息收入(通常為10-15%),一定比例的招商引資產業服務收入(通常為入園企業落地投資額的45%),而最關鍵的是通過開發低價取得的園區配套住宅用地(通常為園區總體面積的30%)和園區周邊地區優勢地段的土地獲取豐厚利潤。2011年10月-13年8月,華夏幸福的平均拿地成本分別是萬科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%。

          四、華夏幸福PPP模式的成功案例

          1.案例一:河北省廊坊市固安縣工業園區新型城鎮化項目

          固安縣地處天安門正南50公里,與北京大興區隔永定河相望,天然具有地緣優勢。但是在2002年,固安縣只是一個典型的農業縣,釣具、腸衣、濾芯、塑料是支撐縣域工業的“四大金剛”,全縣年財政收入不足億元,在河北省135個縣中幾乎墊底。

          2002年6月,固安縣政府與華夏幸福簽訂排他性特許經營協議,采購華夏幸福工業園區設計、投資、建設、運營一體化服務,正式確立了政府和社會資本(PPP)合作模式。但是2004年左右,國家對全國園區進行大力整頓,因此固安工業園真正發展時間是2006年。 當年3月,河北省政府批準廊坊開發區固安園區升級成為省級開發區,并改名為固安工業園區。4月,華夏幸福、固安工業園區管委會簽署《河北固安工業園區基礎設施委托開發協議》、《河北固安工業園區綜合服務協議》及其他委托開發協議,委托期限50年。創新的園區開發模式為固安工業園注入新活力,此后園區發展迅速。

          傳統產業新城建成后達不到預期效果、甚至無法正常運營的非常多,而固安工業園之所以能夠成功,并屢被提及與借鑒,關鍵是在運營方面對政府和企業分工的精準拿捏、在招商方面脫離傳統全類型招商的專業化要求。
              (1)專業人做專業事

          固安縣與華夏幸福均意識到了固安的地緣優勢,意圖通過產業升級帶動高端產業入駐,用產城充分融合的方式打造一座幸福城市。園區建設初期,華夏幸福邀請來自9個國家和地區,40余位城市戰略、產業研究及空間規劃方面的大師,以“建設產業新城”為目標,勾勒園區未來發展圖景。同時,華夏幸福組建起由產業研究院、策劃推廣部、招商部等組成、位于北京CBD核心地帶、規模達800多人的專業招商團隊,并在美國、以色列、德國等地建起高科技孵化器,形成完整的“孵化器—加速器—專業園區—產業新城”高新技術創新應用鏈條,先后引進和形成了中國航天科技集團航天產業園、清華大學重大科技項目中試孵化基地、肽谷生物醫藥產業園等戰略新興產業集群,搭建起海外高科技項目進入固安的“綠色通道”。

          截至2015年6月底,華夏幸福已為固安產業新城累計引入企業約440家,包括德益陽光生物技術等生物醫藥類科技研發機構與企業,以航天科技集團、航天科工集團為核心的航天企業,以京東方為主導的新一代信息技術企業,實現項目簽約投資額近千億元。如今,固安縣已經成為集聚生物醫藥、電子信息、先進制造、電商物流、現代服務等五大新興產業集群的產業新城。

           (2)分工明確實現1+1>2

          PPP模式的主體為政府與企業,如何界定兩者的作用與分工,能否讓企業來主導市場作用,能否夠發揮充分政府行政作用,是PPP模式能否成功的重要決定因素。

          在固安工業園的模式中,設立三浦威特園區建設發展有限公司作為雙方合作的項目公司,華夏幸福公司向項目公司投入注冊資本金與項目開發資金。項目公司作為投資及開發主體,負責固安工業園區的設計、投資、建設、運營、維護一體化市場運作,著力打造區域品牌;同時,園區中成立管委會,作為縣政府派出機構,履行政府職能,為園區建設提供全方位服務和管理,負責決策重大事項、制定規范標準、提供政策支持以及基礎設施及公共服務價格和質量的監管等,以保證公共利益最大化。

          在這種“政府主導、企業運作”運營模式下,開發區管理體系運轉效率非常高。新企業入園通常一周內可以辦完全部行政手續,園區企業遇到行政問題時,很快會有專業的服務人員來對接,并迅速解決問題。而華夏幸福采用市場化運營,累計在固安工業園區投入超過160億元進行開發和建設,其中基礎設施和公共服務設施投資占到近40%。固安產業新城不僅實現了園區路、水、電、氣、訊等“十通一平”,累計建設面積20平方公里,道路通車里程125公里,共開發配套項目400萬平方米,還建成了公園、綠地、廣場、規劃展館、教育、醫療、文體等一批高端公共服務配套設施和水系生態景觀,構建了以城市客廳、大湖商業區、中央大道金融街區等為主體的“智能城市”核心區,重大產業項目承載力全面提升,固安縣也成為京南地區基礎條件最為優越的投資寶地。
              (3)創新模式實現雙贏

          2002年合作至今,固安工業園區已成為河北全省發展速度最快的省級開發區,地方和公司獲得雙贏。
          2005年,固安工業園區管委會的財政收入盈余只有220萬元,2009年增長至7億元,2014年則完成固定資產投資149.6億元,實現工業總產值224.5億元,完成財政收入23.3億元。同時,工業園區帶動整個固安縣實現了巨大發展,2014年,固安縣成功躋身“2014中國縣域成長競爭力排行榜”50強,位列“中國十佳開發競爭力縣”第2位。截至2015年底,固安全縣地區生產總值達177億元,年增速17.1%;財政收入完成55.9億元,增長39.3%,經濟總量躍居全省第三名。而在經歷了最初的角色轉變陣痛期后,固安縣政府也在服務園區的過程中開闊了視野,政府角色快速向服務型政府轉變,以往拖沓、推諉扯皮的現象逐漸消失,部門協作意識、服務意識逐步加強。2014年,固安縣民生領域支出達到26.1億元,占公共財政預算支出的84.8%。

          固安工業園的PPP模式讓政府角色悄然轉變,企業也在此過程中完成了堪稱華麗的增長。2005年,固安工業園區支付給華夏幸福的金額為696.4萬元,而到2009年已經增加至5.64億元,2010年更是達到6.35億元。此外,固安工業園區委托面積共60平方公里,其中住宅用地為30%,華夏幸福在合作協議簽訂時即以低成本鎖定住宅儲備土地18平方公里。由于地價極低,公司產品在市場上極具競爭力。2010年,公司僅4個孔雀城住宅項目的銷售額就超百億,2011年地產回款額達到128億元,2013年更是一躍成為中國房地產前20強企業。成立于1998年的華夏幸福在18年的發展過程中,依靠PPP模式打造固安工業園,將固安工業園復制全國,由此締造了一個資產規模過千億的產業新城運營商帝國。

          2.案例二:江蘇省南京市溧水區產業新城項目

          溧水產業新城是溧水經濟開發區與華夏幸福按照PPP模式,進行聯動合作的區域整體開發建設運營項目,合作總面積為10平方公里,合作期限20年。溧水區負責嚴格把關項目的產業導向、投資強度、產出質量等指標,華夏幸福則主導合作區域的全面開發建設經營,以期達成“推動產業落地、促進區域經濟、助力區域發展”的核心目標,將其聯合劃定區域建設成為“經濟發展、社會和諧、人民幸!钡漠a城融合示范區。   
          該項目覆蓋了產業新城規劃、開發、建設及運營的全生命周期,其主要模式是“設計—建設—融資—運營—移交”。具體操作流程是,雙方先期簽訂PPP合作協議,按約定成立項目公司,項目公司通過為政府規劃部門提供規劃咨詢服務參與產業新城的設計工作,即提供“設計”服務。規劃獲批后,項目公司在溧水區可開發區域內整理土地,建設道路、供水廠、燃氣站、污水處理廠、學校、醫院等基礎和公共設施,提供“建設”服務。同時,為籌集開發建設所需的大量資金,項目公司在開發的全生命周期內負責進行“融資”,以保障項目建設和運營資金的供給。產業新城建設初步完成后,項目公司將開展園區品牌建設、企業招商和產業運營服務,吸引與園區產業規劃相符的企業落戶園區投資,為其提供行政審批協助、園區管理、企業融資、人才引入等多類型服務,同時,為保障園區正常運轉和公共服務的供給,項目公司負責運營園區建成的各類基礎設施和公共設施,為入園企業和園區居民提供各類公共服務,這兩部分服務共同構成園區“運營”服務。協議到期后,項目公司將產業新城的各類設施移交給當地政府,也不再提供產業運營服務,即完成“移交”流程。

          2016年3月正式簽約以來,溧水產業新城PPP項目共啟動建設事項10余項,總投資額超過9億元。截至2016年底,已洽談和簽約高端產業項目20余個,累計完成10余個大型項目進駐,實現簽約投資額超過37億元。

          3.案例三:河北省廊坊市大廠縣華夏幸福大廠影視小鎮項目

          2017年初,華夏幸福大廠影視小鎮榮獲“2016中國最具文化價值特色小鎮”,并位居榜首。

          經濟新常態下,“特色小鎮”已然成為破解城鄉二元結構問題的“鑰匙”,也將成為引領新型城鎮化的“特色擔當”。2016年7月,國家發改委、住建部、財政部聯合發布《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》中提到,到2020年,爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。

          借助政策利好,以及文創行業蓬勃發展、京津冀一體化協同越發明顯的趨勢,華夏幸福在大廠產業新城北部,以“中國專業化影視第一鎮”為定位,以“人才孵化+產業基地”雙輪驅動為發展戰略,精心打造了大廠影視特色小鎮,并專門設計了覆蓋“人才孵化、創意孵化、前期拍攝、后期制作、宣發交易”的全產業鏈。憑借良好的產業基礎,當地政府為企業提供全方位政策扶持,包括投資政策、人才政策、金融政策、上市補貼、文創特殊貢獻等全方位服務。2016年9月,河北省新聞出版廣電局北三縣辦事處在影視小鎮設立,為企業項目審批搭建綠色通道,提供一站式的服務窗口。

          支柱產業發展是大廠影視小鎮的最大亮點。截至2016年底,大廠影視小鎮已完成簽約入駐企業五十余家,簽約項目投資額近100億元,形成影視科技文化等產業集群,覆蓋影視文化產業的全產業鏈。大廠影視小鎮已經成為京東文創走廊的新坐標,并逐步建成國家級影視孵化搖籃與全球影視創新實踐區。


          附:
                                      推廣PPP模式的典型代表——華夏幸福  

          在全球經濟弱周期背景下,華夏幸福牢牢把握京津冀協同發展和PPP模式大力推廣的重大發展機遇,不斷通過業務結構優化,實現了各項業績的持續增長。2017年3月29日出爐的年度報告顯示:華夏幸福2016年營業收入538.2億元,同比增長40.4%;歸屬于母公司凈利潤64.9億元,同比增長35.2%,增速高居行業前列。

          一、先行布局,PPP模式成功復制

          將國家發展大趨勢、政策利好和獨特的產業新城PPP模式創新性結合,使華夏幸福在凈利增速上高歌猛進。

          2015年5月,國務院辦公廳發布相關通知,指明政府和社會資本合作(PPP)模式是公共服務供給機制的重大創新。隨之,PPP模式在中國范圍內被廣泛認可。

          華夏幸福作為PPP模式的探索者,早在2002年就與固安縣政府簽訂協議,正式確立以政府和社會資本(PPP)合作模式打造固安產業新城。與其他PPP模式最大的不同,華夏幸福產業新城PPP模式主要是整體開發運營,超越單體項目進行綜合開發建設,大幅度減少政府對資源的直接配置和對資源要素的價格干預。

          華夏幸福與固安縣政府共同探索的PPP模式,作為創造性典型經驗,被國務院辦公廳通報表揚,并入選國家發改委PPP示范項目。2016年10月11日,公司中標的固安高新區綜合開發項目和南京溧水產業新城項目作為城鎮綜合開發類項目雙雙入選國家第三批PPP示范項目名單,再一次彰顯了華夏幸福PPP模式的操盤能力。

          先行布局,使得華夏幸福在PPP模式的實踐中積累了豐富的經驗,并得到成功復制。數據顯示,2016年公司經營活動凈現金流為77.63億元,較上年同期現金凈流量74.50億元增長4.21個百分點。固安、大廠等成熟園區持續貢獻穩定凈現金流,部分二、三梯隊園區開始貢獻現金回款,公司模式優勢逐漸顯現,可持續發展能力和可復制性得到良好印證。

          二、夯實動力,產業園區加速增長

          據報告顯示:2016年,華夏幸福通過不斷調整業務結構,主營業務中產業園區業務實現收入172.9億元,同比大幅增長76.9%,利潤約占公司利潤65.6%。這樣的“幸福指數”,進一步彰顯公司產業發展能力的領先優勢和產業新城模式的強勁動力,公司戰略前瞻性和模式優越性得到充分驗證。

          截至報告期末,公司已簽署正式合作協議的產業新城項目超過30個,包括備忘錄在內的產業新城項目超過50個。公司進一步鞏固環北京及京津冀區域優勢,同時加快長江經濟帶的布局速度,首次開拓珠三角等其他重點區域,報告期內所拓展國內項目位于北京、上海、南京、合肥、武漢、成都、重慶、深圳、廣州等重點城市或其周邊。

          華夏幸福深挖產業護城河,利用戰略投資與合作大大提升產業發展能力。2016年,公司投資控股珠三角區域的產業招商和產業促進專家伙伴房地產經紀有限公司并與其在能力、產業、載體和品牌的協同方面展開深度合作;戰略投資深圳市城市空間規劃建筑設計公司,強化在城市規劃編制以及落地管理方面的綜合能力;與全球領先的選址咨詢和招商引資顧問美國康威國際達成戰略伙伴關系,嫁接和聚攏國際優勢產業資源,提升產業發展服務能力,尤其是國際招商能力。2016年6月,公司首座國際產業新城正式落地印度尼西亞,隨后半年內又完成印度、越南、埃及等“一帶一路”沿線重要國家的產業新城布局,國際化戰略再獲突破。目前已進入全球5個城市,其中,印度尼西亞項目已正式開工。

          作為國內領先的產業新城運營商,華夏幸福堅定不移地堅持產業新城模式,順應國家特色小鎮戰略,不斷創新豐富產品線。2016年11月4日,南京溧水空港會展小鎮簽約,華夏幸福正式提出打造全球產業小鎮引領者的創新戰略,開始布局城市化“產業新城+產業小鎮”雙產品線。  特色小鎮,核心在產業。公司將堅持“每一個產業小鎮,都有一個特色產業”的開發建設模式,圍繞一個主導產業,充分研究區域產業基礎,全鏈條促進小鎮的特色產業發展。據公開資料顯示,華夏幸福整體運營的香河機器人小鎮、霸州足球小鎮、永清幸福創新小鎮、任丘中醫文化小鎮、任丘白洋淀水鄉風情小鎮已成功入選河北省首批特色小鎮培育名單。

          此間,有分析師認為,華夏幸福在過往產業新城中具備明顯優勢和產業經驗,一旦順利切入產業小鎮建設,必將增強公司業務發展規模、品牌市場影響力以及業務產業鏈布局。

          三、拓寬領域,融資成本持續降低可期

          2017年3月,“固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資產支持專項計劃”獲準發行完畢,成為國內首批獲準發行的PPP項目資產支持專項計劃,也是國家發改委和中國證監會首批推薦項目中唯一園區PPP項目的資產證券化產品。

          隨著成功發行規模7.06億元的中國境內首單園區PPP項目資產證券化,華夏幸福的融資領域再次拓寬。

          2016年,華夏幸福充分利用資本市場直接融資工具,降低融資成本,本期融資成本較上年同期下降14%(由上年7.92%降到6.97%)。其中,成功發行9筆公司債,總額達225億元,成功發行物業ABS現金收益權23億元(共6筆)。

          截至2016年12月末,公司預收款項余額約1025億元,同比增長52.5%,預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤,基本鎖定了公司未來3年持續高增長的經營業績。

          有業內人士指出,隨著其重點區域戰略布局逐步完善,入園企業創新優化以及產業新城生態圈的構建,一系列協同效應被迅速放大,其產業新城平臺和模式的潛力不斷釋放,將加快兌現公司在各層級的價值。


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